Atualizado em 29/03/26 por Felipe Liso
A Reforma Tributária foi promulgada e, com ela, uma onda de incertezas e informações desencontradas tomou conta do mercado.
A narrativa oficial vende a ideia de “simplificação”, mas a pergunta que ecoa nos bastidores e que realmente importa é: qual será o custo real dessa mudança para o mercado imobiliário?
Para ir além do superficial e entregar a você uma análise completa, mergulhamos no tema com o especialista tributarista Plínio Reis.
O que descobrimos é que as mudanças são profundas e vão impactar diretamente a forma como compramos, vendemos e, principalmente, como lucramos com imóveis no Brasil.
Este não é um artigo para ler por alto. É um dossiê para entender a nova regra do jogo e se preparar para ela, antes que seja tarde demais.
Desvendando a Reforma: O que Muda no Sistema Tributário?
Primeiro, é crucial entender que a reforma não altera o Imposto de Renda. O foco dela é a caótica tributação sobre o consumo.
Hoje, convivemos com uma sopa de letrinhas de cinco impostos: PIS, COFINS, IPI (federais), ICMS (estadual) e ISS (municipal).
A reforma extingue esses cinco tributos e os substitui por um modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA), dividido em dois:
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): Unificará os impostos federais.
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): Unificará o ICMS e o ISS.
Juntos, eles formam o IVA Dual, que terá uma alíquota única estimada em torno de 28%. A promessa é de simplificação, mas, como o Plínio alertou, simplificar não é sinônimo de reduzir.
Para alguns setores, a carga vai diminuir; para outros, vai aumentar. E o mercado imobiliário, infelizmente, está no segundo grupo.
Impacto Direto no Bolso: A Nova Tributação Sobre Aluguéis de Pessoas Físicas
Aqui está uma das mudanças mais sensíveis para o investidor individual. Atualmente, se você é pessoa física e recebe aluguel, sua única obrigação tributária sobre essa renda é o Imposto de Renda (IRPF), que segue a tabela progressiva de até 27,5%.
Com a Reforma Tributária e o Mercado Imobiliário, a locação de imóveis se torna um “fato gerador” do novo IVA (IBS/CBS). Na prática, isso significa que, além do IRPF que você já paga, será instituído um imposto adicional sobre essa receita.
No entanto, a regra não é universal. A cobrança do novo imposto será acionada em cenários específicos:
- Cenário 1: A pessoa física possui pelo menos 4 imóveis E teve uma renda anual superior a R$ 244.000,00 no ano anterior.
- Cenário 2: A pessoa física teve uma renda anual superior a R$ 288.000,00 no ano anterior, independentemente da quantidade de imóveis que possua.
Para os proprietários que se enquadram nessas condições, a alíquota do IBS/CBS sobre o aluguel terá um benefício: uma redução de 70%.
Com a alíquota cheia em 28%, isso resulta em um imposto adicional efetivo de aproximadamente 8,4%. Um custo que hoje não existe.
Locação de Curta Temporada (Airbnb) e Setor Hoteleiro: Alvo Específico
O governo enxerga a locação de curta temporada (menos de 90 dias), popularizada por plataformas como o Airbnb, como uma atividade análoga à hotelaria. Por isso, o tratamento tributário será mais duro.
Para esta modalidade, o redutor da alíquota do IVA será de apenas 50%. Traduzindo em números, a tributação adicional sobre a receita de locação via Airbnb será de cerca de 14%.
Some isso ao Imposto de Renda e o impacto na rentabilidade do investimento se torna extremamente significativo, exigindo uma reavaliação completa do modelo de negócio.
A Bomba Silenciosa: Um Novo Imposto Sobre a Venda de Imóveis
Esta é, talvez, a mudança mais radical e menos discutida. Hoje, a transação de venda de um imóvel não paga impostos de consumo como ICMS ou ISS.
O que se paga é o Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital (a diferença entre o valor de compra e o de venda).
A reforma muda isso de forma drástica. A venda de imóveis passa a ser fato gerador do IBS/CBS. Em termos claros, teremos um novo imposto de consumo sobre o valor total da venda do imóvel.
Para esta operação, a alíquota também terá um redutor de 50%, resultando em uma tributação adicional de aproximadamente 14%.
Isso significa que, além do ITBI pago pelo comprador e do eventual Ganho de Capital pago pelo vendedor, haverá um novo imposto substancial sobre a transação.
O impacto disso na precificação, liquidez e na dinâmica do mercado secundário será enorme.
E as Holdings Imobiliárias? Perderão a Atratividade?
Muitos investidores utilizam Holdings como uma ferramenta de planejamento patrimonial e tributário. A pergunta que fica é: essa estratégia continuará valendo a pena?
Como o novo IVA incide sobre a operação (aluguel e venda), a existência de uma Holding não elimina o imposto. A empresa pagará o IBS/CBS como qualquer outra.
A vantagem, que hoje reside em alíquotas de IRPJ/CSLL mais baixas sobre o aluguel, pode ser drasticamente reduzida ou até anulada pelo novo imposto de 28% (com seus respectivos redutores).
A decisão de criar ou manter uma Holding imobiliária se tornará muito mais complexa, exigindo um planejamento tributário ainda mais sofisticado para analisar se os benefícios patrimoniais e sucessórios ainda superam o novo custo fiscal.
Reforma Tributária: Perguntas e Respostas Rápidas (FAQ)
Sabemos que o assunto é denso. Por isso, compilamos as respostas diretas para as perguntas mais comuns que estão sendo feitas sobre a reforma.
Sim, para uma parcela dos proprietários. A reforma cria o IBS/CBS, um novo imposto sobre a receita do aluguel, que se soma ao Imposto de Renda já existente.
A cobrança se aplica a pessoas físicas com 4 ou mais imóveis e renda anual acima de R$ 244.000,00 ou qualquer pessoa fisica com renda anual acima de R$ 288.000,00, com um imposto adicional estimado em 8,4%
Sim, e essa é uma das mudanças mais críticas. A alíquota estimada, mesmo com um redutor de 50%, deve ser de aproximadamente 14% sobre o valor total da transação.
São as siglas para os dois novos impostos que formarão o IVA (Imposto sobre Valor Agregado) no Brasil, com o objetivo de simplificar o sistema atual.
O IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) unificará o ICMS (estadual) e o ISS (municipal). A CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) unificará os tributos federais PIS, COFINS e IPI.
Não diretamente nesta reforma. A proposta aprovada foca nos impostos sobre consumo e não altera as regras ou alíquotas do Imposto de Renda sobre Pessoa Física (IRPF) ou Jurídica (IRPJ).
Contudo, é importante lembrar que uma nova reforma, focada especificamente nos impostos sobre a renda, é uma pauta constante do governo e pode acontecer no futuro.
Será ainda mais impactada. Por ser considerada uma atividade similar à hotelaria, a redução na alíquota do novo imposto será menor (50% em vez de 70%).
Isso significa que a tributação adicional sobre a receita de aluguéis de curta temporada será de aproximadamente 14%, quase o dobro do imposto cobrado na locação tradicional.
A resposta se tornou mais complexa. A Holding ainda oferece grandes vantagens de planejamento patrimonial e sucessório, mas o benefício estritamente tributário será reduzido.
Como a nova tributação incide sobre a operação (aluguel/venda), a empresa também pagará o IBS/CBS. Será preciso fazer um novo planejamento para analisar se a estrutura ainda é financeiramente vantajosa.
A transição é gradual e começa em janeiro de 2026. Neste ano, as novas alíquotas serão de “teste” (cerca de 1%).
Conclusão: O Cenário é de Alerta, a Solução é Planejamento
A Reforma Tributária e o Mercado Imobiliário não é um tema para o futuro; é uma realidade que exige ação agora.
O cenário aponta para um aumento de custos em toda a cadeia: para quem constrói, para quem vende, para quem aluga e, consequentemente, para o consumidor final.
A proatividade é a chave. Entender esses mecanismos, buscar assessoria especializada e começar a planejar desde já será o grande diferencial entre quem apenas reagirá ao aumento de custos e quem se adaptará estrategicamente para proteger seu patrimônio e otimizar seus resultados.
O conhecimento, mais do que nunca, é seu ativo mais valioso. Veja o vídeo do podcast sobre mercado imobiliario:
Felipe Liso é corretor de imóveis (CRECI 93995-F) e sócio-fundador da B4K Imóveis (CRECI 22892-J), imobiliária do Brooklin e do Campo Belo desde 2011. Há mais de 14 anos acompanha compras, vendas e locações no Brooklin, no Campo Belo, na Chácara Santo Antônio e nos bairros vizinhos. No blog, publica dados de cartório da base de ITBI da B4K, com mais de 129 mil transações registradas, e guias dos bairros onde atua. Imóveis à venda e para alugar em www.b4k.com.br.
