Atualizado em 19/10/26 por Felipe Liso
Toda semana algum cliente nos mostra o carnê do IPTU e pergunta se o apartamento vale aquilo. Quase nunca vale. O número do carnê é o valor venal, e ele serve para outra coisa.
Em resumo: valor venal é o valor que a Prefeitura dá ao imóvel para cobrar o IPTU, e valor de venda é o preço que comprador e vendedor combinam. O valor venal quase sempre fica abaixo do valor de venda. No ITBI, o imposto da compra, a Prefeitura de São Paulo usa um terceiro número, o valor venal de referência, e esse é o ponto que mais gera dúvida. O panorama de preços da região está no nosso guia do mercado imobiliário.
Explicamos abaixo cada um desses valores e quando cada um é usado.
1. O que é valor venal?
É o valor que a Prefeitura calcula para cobrar o IPTU.
A conta usa a Planta Genérica de Valores, uma tabela que dá um valor por m² de terreno e de construção para cada quadra da cidade. Entram também a área do imóvel, o padrão da construção e a idade do prédio. Explicamos como isso vira o IPTU no post sobre o IPTU em São Paulo.
O valor venal aparece no carnê do IPTU e na Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel, que sai de graça no site da Prefeitura com o número do contribuinte (o SQL).
2. O que é valor de venda?
É o preço que comprador e vendedor combinam. É esse valor que vai para a escritura e para a declaração do ITBI.
A nossa base de ITBI tem 118.872 transações registradas em cartório no Brooklin, no Campo Belo e nos bairros vizinhos, cada uma com o valor declarado na compra. De julho de 2025 a junho de 2026, o valor mediano de um apartamento vendido no Brooklin foi R$ 760 mil. Contamos isso no post sobre as vendas de apartamentos no Brooklin.
3. Por que os dois quase nunca batem?
Porque mudam em ritmos diferentes. A Planta Genérica de Valores só muda quando a Câmara aprova uma lei nova, e isso leva anos. O preço de venda muda todo mês, com a oferta, a procura, o andar, a vista e o estado do apartamento.
A planta também não enxerga o apartamento por dentro. Dois apartamentos iguais no mesmo prédio têm o mesmo valor venal por m², mesmo que um esteja reformado e o outro não.
Por isso, para saber quanto um apartamento vale, o carnê do IPTU não ajuda. O caminho é comparar com vendas reais do mesmo prédio e da mesma rua, que é o que fazemos nas nossas avaliações.
4. O que é valor venal de referência?
É um valor que a Prefeitura de São Paulo calcula só para o ITBI. Ele é diferente do valor venal do IPTU e costuma ficar mais perto do preço de mercado.
Pela regra que a Prefeitura publica, o ITBI é calculado sobre o maior valor entre o preço da venda e o valor venal de referência. Se o apartamento foi vendido por menos que o valor de referência, o imposto sai sobre o valor de referência.
Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça julgou o tema (REsp 1.937.821/SP) e fixou três pontos:
- A base do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, e não fica presa ao valor do IPTU.
- O valor declarado pelo comprador é presumido verdadeiro. A Prefeitura só pode contestar por um processo administrativo.
- A Prefeitura não pode fixar antes, por conta própria, um valor de referência para cobrar o imposto.
Na prática, há compradores que pagaram ITBI sobre o valor de referência e entraram na Justiça para recuperar a diferença. Não somos advogados: quem estiver nessa situação deve conversar com um advogado tributarista antes de decidir.
5. Quanto se paga de ITBI em São Paulo?
A alíquota é de 3%. Num apartamento de R$ 760 mil, o valor mediano do Brooklin, o ITBI fica em R$ 22.800.
Existe uma alíquota menor, de 0,5%, para a parte financiada de imóveis residenciais pelo Sistema Financeiro da Habitação. Em 2026, ela vale para os primeiros R$ 120.968 financiados, em imóveis de até R$ 725.808. Sobre o restante, a alíquota volta a ser de 3%.
O ITBI é pago antes da escritura. Listamos os outros documentos da compra no post sobre os documentos para compra e venda de imóvel, e o uso do FGTS no post sobre o limite do FGTS para imóvel.
6. Qual valor vale para quê?
| Para quê | Qual valor | Quem define |
|---|---|---|
| IPTU | Valor venal | Prefeitura, pela Planta Genérica de Valores |
| ITBI | Valor da venda ou valor venal de referência, o que for maior, pela regra da Prefeitura | Comprador declara, Prefeitura confere |
| Financiamento | Valor de avaliação | Engenheiro do banco |
| Preço do anúncio | Valor de mercado | Proprietário, com base em vendas comparáveis |
Esperamos que tenham gostado. Se quiser saber quanto vale o seu apartamento com base em vendas reais da sua rua, fale com a gente.
Perguntas frequentes sobre valor venal
Valor venal é o valor que a Prefeitura atribui ao imóvel para calcular o IPTU. Em São Paulo, ele sai da Planta Genérica de Valores, que considera a quadra, a área, o padrão e a idade da construção. Aparece no carnê do IPTU e na Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel.
O valor venal é calculado pela Prefeitura para o IPTU e muda só quando a lei da Planta Genérica de Valores muda. O valor de mercado é o preço que comprador e vendedor combinam, e muda todo mês. Por isso o valor venal quase sempre fica abaixo do preço de venda.
Não sobre o valor venal do IPTU. A Prefeitura de São Paulo cobra 3% sobre o maior valor entre o preço da venda e o valor venal de referência. Em 2022, o STJ decidiu que o município não pode impor esse valor de referência e que vale o preço declarado, salvo contestação em processo administrativo.
A alíquota do ITBI em São Paulo é de 3%. Para a parte financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, há alíquota de 0,5% sobre os primeiros R$ 120.968, em imóveis de até R$ 725.808, para contratos a partir de 2026.
Felipe Liso é corretor de imóveis (CRECI 93995-F) e sócio-fundador da B4K Imóveis (CRECI 22892-J), imobiliária do Brooklin e do Campo Belo desde 2011. Há mais de 14 anos acompanha compras, vendas e locações no Brooklin, no Campo Belo, na Chácara Santo Antônio e nos bairros vizinhos. No blog, publica dados de cartório da base de ITBI da B4K, com mais de 129 mil transações registradas, e guias dos bairros onde atua. Imóveis à venda e para alugar em www.b4k.com.br.
