Atualizado em 26/03/26 por Felipe Liso

A compra ou venda de um imóvel é um marco na vida, mas junto com a realização do sonho, surgem as dúvidas sobre as obrigações fiscais. ITBI, Imposto de Renda, ganho de capital, ITCMD… a sopa de letrinhas pode assustar e, pior, levar a pagamentos indevidos ou problemas com a Receita Federal.

Para esclarecer de vez esses pontos, convidamos para o podcast da B4K Imóveis o Dr. Victor Hugo Rodrigues Alves, advogado especialista em direito tributário e socio da LUX Precatórios.

A conversa foi uma verdadeira aula, nos deu varias informações importantes sobre impostos na compra e venda de imóveis, e nós compilamos os principais pontos para você conhecer mais o mercado imobiliário. Confira!

ITBI: O Principal Imposto na Transação Imobiliária

O primeiro imposto que surge na compra de um imóvel é o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), uma obrigação municipal cuja alíquota varia de cidade para cidade, sendo de 3% em São Paulo.

Um ponto crucial que o Dr. Victor esclareceu, e que pode economizar seu dinheiro, diz respeito à base de cálculo.

Por uma decisão do STJ (Superior Tribunal de Justiça), o imposto deve ser calculado sobre o valor da transação, ou seja, o preço que de fato foi pago no contrato, e não sobre o valor venal de referência que a prefeitura estipula.

Isso significa que se você comprou um imóvel nos últimos 5 anos e pagou o ITBI com base nesse valor venal mais alto, pode ter direito à restituição da diferença.

É fundamental lembrar que o pagamento do ITBI deve ser feito antes do registro da escritura, pois sem a guia quitada o cartório não conclui a transferência da propriedade.

Imposto de Renda: As Obrigações de Quem Vende e de Quem Compra

No Imposto de Renda, as responsabilidades se dividem. Para quem vende, a principal atenção deve ser ao ganho de capital, que é o lucro obtido na operação.

A Receita Federal cobra uma alíquota de 15% sobre essa diferença positiva.

Por exemplo, se você comprou um imóvel por 500 mil e o vendeu por 700 mil, o imposto incidirá sobre os R$ 200 mil de lucro.

Contudo, há uma importante isenção: caso o vendedor utilize todo o valor da venda para comprar outro imóvel residencial no país em até 180 dias, ele fica isento de pagar esse imposto.

O Dr. Victor lembra que este benefício só pode ser utilizado uma vez a cada cinco anos. Já para o comprador, a obrigação é declarar o novo bem.

Na declaração anual, o imóvel entra na ficha de “Bens e Direitos” pelo valor que foi efetivamente pago até 31 de dezembro, enquanto a dívida do financiamento, se houver, é informada em “Dívidas e Ônus Reais”.

Herança e Doação: Quando o Imposto é o ITCMD

Quando a transferência de um imóvel não ocorre por uma compra e venda, mas sim por herança ou doação em vida, o imposto aplicável muda.

Nesses casos, incide o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação).

Diferente do ITBI, que é municipal, o ITCMD é um imposto estadual e, em São Paulo, sua alíquota atual é de 4%.

O Dr. Victor fez um alerta importante sobre a reforma tributária, que tornará o ITCMD progressivo. Ou seja, quanto maior o valor do patrimônio transferido, maior será a alíquota.

A dica para quem pensa em fazer um planejamento sucessório é se adiantar, pois o ano de 2024 ainda segue a regra da alíquota fixa.

A Holding Familiar é Sempre a Melhor Solução?

Muitos investidores ouvem falar sobre os benefícios de criar uma Holding Familiar ou Patrimonial para administrar seus imóveis.

Embora essa estrutura possa oferecer vantagens tributárias em alguns casos, ela não é uma solução universal.

É preciso analisar cada situação com cuidado.

Um risco apontado pelo Dr. Victor é quando o sócio da holding mora em um dos imóveis da empresa sem pagar aluguel.

A Receita Federal pode interpretar essa situação como uma distribuição disfarçada de lucros e cobrar impostos sobre um “aluguel presumido”, anulando a economia que se buscava.

A principal mensagem é: o planejamento tributário e imobiliário é essencial.

Fazer da forma correta garante segurança, tranquilidade e pode gerar uma economia significativa.

Caso você tenha mais duvidas sobre impostos na compre e venda de um imóvel, você pode assistir o video completo no Youtube abaixo: