Atualizado em 26/03/26 por Felipe Liso
Comprar o primeiro imóvel é uma das decisões mais importantes da vida, mas o processo pode parecer complexo e cheio de armadilhas. Quais os primeiros passos para comprar um imóvel? Como saber se o orçamento é realista? E a documentação?
Para criar um guia definitivo sobre o assunto, convidamos para o nosso podcast Douglas Gerard, gerente da B4K Imóveis, que, com mais de 30 anos de experiência, desmistificou cada etapa da jornada.
Se você está pensando em comprar um imóvel, este post é o seu mapa do tesouro.
Passo 1: A Definição do Objetivo e do Orçamento
Antes de sair visitando imóveis, o passo mais crucial é o planejamento interno. Segundo Douglas, tudo começa com duas perguntas fundamentais:
O Que Você Quer?
Defina claramente o que você e sua família buscam. É um apartamento maior? Uma casa com quintal? A localização é mais importante que o tamanho? Ter esse objetivo claro economiza tempo e evita frustrações.
Qual o Seu Orçamento Real para comprar um imóvel?
Recursos Próprios:
Se a compra for à vista, o caminho é mais simples.
Financiamento Bancário imobiliário:
Se for financiar, saiba que você precisará ter entre 20% a 30% do valor do imóvel como entrada. O restante pode ser financiado.
Dica de ouro:
Consulte um agente financeiro antes de começar a busca para saber exatamente qual a sua capacidade de financiamento naquele momento.
Venda do Imóvel Atual:
Se você depende da venda da sua casa atual, o conselho de Douglas é enfático: “coloque energia na venda do seu imóvel primeiro”.
O mercado imobiliário é dinâmico, e o imóvel dos seus sonhos pode não estar mais disponível quando você conseguir o capital. No contrato de venda, você pode negociar um prazo para a desocupação, garantindo tempo para a sua própria mudança.
Passo 2: A Busca, a Proposta e o Compromisso de Compra e Venda
Com o objetivo e o orçamento definidos, é hora de ir ao mercado com a ajuda de um profissional qualificado.
A Escolha do Corretor: Procure um corretor de imóveis devidamente inscrito no CRECI e uma imobiliária de confiança. Um bom profissional será seu aliado na busca e na negociação.
A Oferta Formal: Encontrou o imóvel? Faça uma oferta formal por escrito, com prazo de validade. Isso formaliza seu interesse e pressiona por uma resposta, permitindo que você siga para outra opção caso a oferta não seja aceita.
O Compromisso de Compra e Venda: Com a proposta aceita, a imobiliária elabora este contrato, que é a espinha dorsal do negócio. Nele, estarão definidas todas as regras, direitos e deveres.
Geralmente, paga-se um sinal de 10% na assinatura, e o restante é escalonado até a escritura final, num prazo que costuma variar entre 70 e 80 dias.
Passo 3: A Documentação – A Base da Segurança Jurídica
Esta é a fase que garante a tranquilidade do negócio. A responsabilidade de apresentar os documentos é sempre dos vendedores.
Na B4K Imóveis, por exemplo, fazemos um levantamento prévio por cortesia. Os documentos essenciais são:
Do Imóvel: Matrícula atualizada, certidão de IPTU e declaração de quitação do condomínio.
Dos Proprietários (Pessoa Física): Documentos pessoais e certidões negativas de protestos, justiça federal e trabalhista.
Se Envolver Empresa (Pessoa Jurídica): As mesmas certidões da empresa, além do Certificado de Regularidade do FGTS (CRF).
Passo 4: A Escritura, o Registro e os Custos Envolvidos
“Quem não registra não é dono”: Douglas reforça o antigo ditado. Assinar a escritura ou o contrato do banco não te torna proprietário. É o registro no Cartório de Registro de Imóveis competente que oficializa a transferência.
Custos à Vista vs. Financiado:
À Vista: Você terá custos com os emolumentos do Cartório de Notas (para a escritura) e do Cartório de Registro.
Financiado: Você não paga os emolumentos do Cartório de Notas, pois o contrato do banco tem força de escritura pública. Se for seu primeiro imóvel, você pode ter desconto de 50% no registro e no ITBI (imposto de 3% em São Paulo).
Além disso, muitos bancos permitem incluir essas despesas no valor total do financiamento.
Passo 5: A Posse e as Obrigações Pós-Compra
Posse vs. Chaves: A posse jurídica é concedida na assinatura da escritura, mas a entrega efetiva das chaves só deve ocorrer após o pagamento integral do valor. Antecipar as chaves é um risco enorme para o vendedor caso o negócio não se concretize.
Mudança Cadastral: Após o registro, o comprador tem a obrigação de alterar a titularidade do imóvel na prefeitura (IPTU), na administradora do condomínio e nas concessionárias de serviços (água, luz, gás).
Seguir esses passos com o auxílio de profissionais experientes é a fórmula para fazer um negócio imobiliário com total segurança e serenidade.
Tem mais alguma dúvida sobre o processo de compra? nos mande mensagem ou veja o vídeo abaixo completo sobre o tema no Podcast B4K Imóveis:
