Atualizado em 26/03/26 por Felipe Liso
Esqueça tudo o que você está fazendo. Nesta terça-feira, 19 de agosto de 2025, o coração do mercado imobiliário brasileiro vai bater mais forte.
Em um pregão que pode durar meros 15 minutos, mais de R$ 750 milhões estarão em jogo no Leilão de CEPACs da Operação Urbana Faria Lima.
Isso não é só uma negociação, é a definição do futuro do metro quadrado mais caro do país. As maiores incorporadoras e fundos de investimento estão em pé de guerra, e o resultado vai ditar quais arranha-céus veremos subir (ou não) nos próximos anos.
Mas que o que são esses CEPACs e por que a briga é de cachorro grande? Vem com a gente que vamos decifrar esse jogo.
Descomplicando (de verdade) o CEPAC
Já falamos por aqui sobre zoneamento, certo? Aquela lei que diz o quanto você pode construir em cada terreno. Pois bem, na região da Faria Lima, essa lei é super restritiva.
Para construir acima do limite básico, as empresas precisam comprar da Prefeitura um “crédito de construção” chamado CEPAC (Certificado de Potencial Adicional de Construção).
Na prática, é o que permite que a Faria Lima seja… a Faria Lima. Sem CEPACs, não há novos prédios imponentes.
O dinheiro arrecadado com a venda desses certificados é, por lei, reinvestido em melhorias na própria região, como a expansão do metrô (a futura Linha 17-Ouro do Monotrilho, por exemplo).
Por Que a Disputa é Tão Feroz Desta Vez?
O cenário é de pura escassez. O último leilão de CEPACs da Faria Lima aconteceu em 2018, e o estoque acabou. Desde então, o mercado está “represado”, aguardando essa nova oferta.
E a demanda? Está no teto. A taxa de vacância de escritórios de alto padrão na Faria Lima é baixíssima, beirando o zero técnico. Existe uma fila de espera de empresas dispostas a pagar caro por um endereço no “condado”.
Para as construtoras, garantir um lote de CEPACs agora é a única chance de atender a essa demanda e lucrar com projetos futuros.
Não é à toa que fontes do mercado, como o Pipeline da Valor, apontam para pelo menos 20 dos maiores fundos e incorporadoras do país na disputa. É a tempestade perfeita de alta demanda e oferta limitada.
O Jogo de Alto Risco: A “Conta Apertada” do Metro Quadrado
Especialistas, como o CEO da CBRE, uma gigante global em serviços imobiliários, já alertaram que a “conta está bastante apertada”.
Vamos traduzir isso: o custo total para levantar um prédio na Faria Lima é uma soma de três fatores altíssimos:
- O Terreno: Que já custa uma fortuna.
- Os CEPACs: Cujo preço pode disparar no leilão.
- A Obra: Os custos de construção (cimento, aço, mão de obra) não param de subir.
Essa combinação joga o custo final do metro quadrado lá para a estratosfera. A grande aposta das empresas é que o valor do aluguel na região continue subindo vertiginosamente nos próximos anos para justificar o investimento bilionário.
É uma jogada de altíssimo risco, baseada na premissa de que a Faria Lima continuará sendo o metro quadrado mais desejado do Brasil por muito tempo.
O Que Esperar Desta Terça-Feira?
A Prefeitura já garantiu que o leilão está de pé, afastando rumores de adiamento. O que veremos será um reflexo puro da confiança (ou cautela) dos gigantes do setor no futuro do Brasil e de São Paulo.
O resultado não apenas definirá os próximos capítulos da arquitetura da Faria Lima, mas também servirá como um termômetro poderoso para todo o mercado imobiliário corporativo.
Fiquem ligados, porque os próximos arranha-céus da cidade serão decididos em questão de minutos.
